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房地产交易政策

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意图

确保代表詹姆斯·库克大学(JCU)进行的所有房地产市场咨询、调查、谈判和交易都符合大学的最佳利益，并得到一贯和适当的管理。

主要目标包括-

以协调和知情的方式处理学院的房地产交易;
合适的、符合目的和符合所有法律和法规要求的教研联合中心的场地;
在适当情况下，将JCU村用作商业用途;
将JCU面临的房地产交易固有风险降至最低;
为所有JCU房地产交易实现物有所值;
管理物业组合，透过合理化及分租等策略有效运作;
确保遵循正当程序并获得所有必要的批准;
确保本政策规定的所有结果的廉洁和问责。

范围

所有房地产的收购和处置，以及包括租约、许可证和许可在内的占用协议的形成和管理，无论是否与任何其他交易或安排有关。

本政策不适用于JCU控制实体的房地产交易。

定义

收购指JCU对房地产的任何形式的权益的收购。该术语不包括租约、牌照及许可证。

业务案例指的是一份符合FIAC要求的表格和信息的商业案例。

委员会指JCU理事会。

委托指在财务代表团登记册下获授权进行特定房地产交易的代表，并考虑到该交易的价值。

发现增加项目指理事会于2011年12月1日批准的Discovery Rise项目。

处理指JCU对房地产的任何形式的权益的处置。该条款包括出售，放弃和注销。该术语不包括以转让、处置或租赁、牌照或许可证的类似交易方式进行的交易。

遗产委员会指教务委员会的产业委员会，是教务委员会的一个委员会。

FIAC指财政和基础设施咨询委员会，该委员会由副校长组成。

财政委员会指理事会财务委员会。

地产本部同样高品质指JCU拥有、占用或使用的所有房地产，无论其位于何处。

租契、牌照及许可证指任何类型的租赁、牌照和许可证，以及类似的占用安排，包括JCU提供的或由JCU提供的房地产权益。该术语不包括收购和出售。

主要的项目指与房地产交易相关的任何项目，该项目将或可能对JCU地产产生重大影响，并且根据其影响和/或财务考虑，由主管服务和资源的副校长确定为重大项目。

市场调查指与房地产交易的预期目的有关的所有查询，无论正式或非正式。

谅解备忘录(MOU)指不具有合同约束力但影响或可能影响大学地产或未来的房地产交易。

房地产指土地，不论永久保有权或租赁权，包括所有建筑物(现有及拟建)及相关的固定改善设施。

房地产交易指任何房地产交易或拟进行的交易，包括以下事项-

收购
处置
租契、牌照及许可证
市场调查
房地产管理

房地产管理系指根据第7条对JCU Real Estate的管理。

本部同样高品质相关人员指商务事务处处长认为应就收购、处置或租赁、牌照或许可证通知JCU的职员。这一术语包括-

产业办事处主任
财务及商务事务总监
主管信息管理、空间和时间表
经理,环境
JCU保险干事，法律和担保
JCU用户的代表
商务服务部经理

政策和程序

FIAC和工作组的作用
1. 除非副校长另有决定，在JCU签订有约束力的合同安排之前，必须通过FIAC处理以下房地产交易
  1. 所有的收购;
  2. 所有的处置;
  3. 与第1.4条未处理的融资协议和/或新基础设施有关的所有租契、牌照和许可证
  4. FIAC应考虑副校长或主管服务和资源的副校长指示的任何其他房地产交易。
2. 鼓励参与制定收购重大房地产权益提案的JCU人员采用两个阶段的程序，第一阶段是向FIAC进行初步通报，第二阶段是FIAC正式批准程序。
3. 副校长、副校长、服务和资源以及商务服务总监可以成立一个工作小组，协助考虑房地产利益和房地产交易。任何此类工作组的性质都只是咨询性的。
4. 第1.1(c)条不适用于租约、牌照及许可证(包括根据住宅租赁行为)，为期不超过一年。
可能会影响学院屋苑的拨款申请
1. 任何可能影响JCU地产或需要进行房地产交易的融资申请，必须以书面形式通知至-
  1. 总监产业办事处;
  2. 商务事务署署长;而且
  3. 财务及商务服务部总监。
    
    与
  4. 有关申请书的副本;而且
  5. 对JCU对JCU屋苑的影响的摘要，以及包括估算在内的辅助财务信息。
市场调查
1. 街市查询由商务事务处负责。
2. 大学职员如欲参与街市询盘，必须事先获得商务处处长批准。获授权进行街市询盘的任何职员-
  1. 无权代表大学进行谈判;
  2. 必须向商务事务处提交一份令商务处处长满意的书面查询报告。
3. 副副校长(政务及资源及商务事务)可授权教务组人员参与街市询盘，但须符合以下条件:
  1. 商务处处长须随时知悉有关情况;
  2. 如此授权的人没有签订任何具有合同约束力的安排
收购
1. 所有的收购都必须以最能保护和促进大学利益的方式进行。这个目标通常可以通过-来实现
  1. 在签订合约前，向注册估价师征询独立的估价意见;
  2. FIAC考虑并批准的商业案例的准备，其中至少涉及以下内容-
    1. 所有相关的收购、持有、运营和维护成本;
    2. 资金来源;
    3. 操作要求;
    4. 可持续性方面的考虑;
    5. 风险管理问题，包括工作场所健康和安全;而且
    6. 可选择的行动方案(如租赁/购买)
      房地产交易的提倡者有责任完成FIAC的商业案例，并通过商业服务机构将该案例提交给FIAC，商业服务机构可以在这一过程中提供协助。
2. 学校鼓励教职员在昆士兰和联邦政府的剩余财产登记册中搜寻合适的财产。
3. 所有收购均由商业服务部与此类交易的发起人合作管理。
4. 在大学受合同约束之前，商业服务必须
  1. 确保在签订合同前进行任何适当的询问(如建议的使用得到地方当局城市规划的批准);
  2. 确保合约条款适当，并充分保障大学的利益;
  3. 安排委任律师代表大学在该项收购中行事，除非商务处处长确定该项聘用没有正当理由;
  4. 联系JCU保险部门，以便在保险类型和金额方面提供足够的保险;而且
  5. 通知大学资讯管理、空间及时间表主管拟进行的收购。
5. 收购完成后，商务服务部必须通知相关JCU员工。
6. 大学可通过期权协议收购房地产，通常包括-
  - 如果行使期权，则支付不可退还的定金;
  - 大学没有义务完成收购，除非它选择这样做;
  - 期权协议所附的出售条款(包括价格);而且
  - 该选项在一段时间内有效选择期）.

在这些安排中，对大学有利的是，它获得了收购房地产的权利，而不必强制完成收购。在期权期，大学可以确定资金来源并进行尽职调查。

处置
1. 所有处置必须以最能保护和促进大学利益的方式进行。这个目标通常可以通过-来实现
  1. 在签订合约前，向注册估价师征询独立的估价意见;
  2. FIAC对处置的批准(为此需要提交商业案例);
  3. 独立地产代理的聘用经最多三家代理书面提交后，须包括-
    - 销售方法包括
      1. 私人条约
      2. 拍卖
      3. 出售招标
      4. 其他;
    - 营销计划;
    - 报酬;
    - 近期市场信息经验;
  4. 根据地产代理的建议，为出售大学房产做广告;如果没有地产代理，则设计适当的广告，以确保该房产充分上市出售。
2. 1. 在开始处理程序之前，大学可以将拟议的处理通知相关的地方当局或政府机构。
  2. 大学应考虑处理大学房地产的法律要求的任何同意，如部长同意出售根据土地法案1994．
3. 所有处置均由商业服务部与此类交易的倡议者合作管理。
4. 在大学受合同约束之前，商业服务必须
  1. 确保在有关出售会影响大学的运作、教职员或学生的情况下，找出及通知大学内有关的主要持份者;
  2. 确保在向FIAC提交的业务案例中考虑了来自大学利益相关者的任何反馈或目标;
  3. 通知大学资讯管理、场地及时间表主管有关建议的处置;
  4. 安排委任律师代表大学处理转让事宜，除非商务处处长认为聘用律师没有正当理由。
5. 在处理完成后，商业服务必须通知相关JCU人员。
6. 1. JCU通常不会以低于市场价值的价格进行房地产处置;
  2. 如有建议以低于市场价值的价格出售房地产，必须在提交相关合同供签署的同时，向代表提供该等出售的理由和背景支持资料。
7. 负责服务和资源的副校长可以要求商务服务部主任审查所有的房地产利益，以确定是否有任何可能超出JCU的要求。这项责任将在与-协商后执行
  1. 该大学的主管信息管理、空间和时间表;
  2. 产业办事处主任;
  3. 负责服务和资源的副校长;而且
  4. 用户本部同样高品质。
租契、牌照及许可证
1. 所有的租约、执照和许可证都必须以最能保护和促进JCU利益的方式处理。
  这个目标通常可以通过-来实现
  - 一个商业案例;
  - 确保租契、牌照及许可证按市场价格及商业条款签订。在某些情况下，这可能需要从注册估价师那里获得独立的估值意见;
  - 就大学的租约、牌照和许可证而言，确保在签订合同前进行适当的查询(例如，建议的用途得到地方当局城市规划的批准);
  - 确保合约条款适当，并能充分保障大学的利益;
  - 联系JCU保险办公室，以便在类型和金额上提供足够的保险，并考虑到任何合同要求;
  - 通知大学资讯管理、空间及时间表主管有关建议的交易。
2. 所有租约、牌照和许可证均由商业服务部门与此类交易的建议者合作管理。
3. 在完成租约、牌照或许可证后，商业服务机构必须将交易通知相关JCU人员。
4. 在大学以低于市场价格签订租赁、许可证或许可证之前，需要获得负责服务和资源的副校长的批准。
5. 商务处处长须就大学在每6个月内签订的租约、牌照及许可证，每年向国际投资谘询委员会提交两次报告。
房地产管理
1. 1. 对于租赁、许可证或许可证标的房地产的管理，在没有其他管理的情况下，由商业服务处负责;
  2. 房地产管理不包括负责资本或维修工程。根据任何有关租约、牌照或许可证的条款，为大学拥有或控制的地产进行资本及维修工程的责任由地产事务处负责。
2. 商务事务处在管理JCU不动产方面的职责包括-
  1. 委任管理地产代理;
  2. 代表大学出席法团团体;
  3. 物业管理包括-
    1. 根据合同条款计算租金变化，并通知财务和商务服务部;
    2. 接收与相关房地产有关的任何维修和问题通知，并根据合同条款促进适当的行动，除非另有安排;而且
    3. 代表教研组协调合理保护教研组利益所需的任何其他行动。
谅解备忘录
1. 任何谅解备忘录(MOU)任何可能影响大学地产或地产交易的资料，即使以对谅解备忘录各方无合约约束力的方式提交，也必须在签订谅解备忘录前提交商务事务处处长及产业处处长办公室。
记录和报告
1. 房地产交易完成后，商业服务办公室必须确保
  1. 更新大学记录;
  2. 向大学企业信息组提供有关房地产交易的复印件一份;而且
  3. 根据本政策，相关JCU人员将被通知有关的房地产交易。
2. 副校长或主管服务和资源的副校长都可以要求任何房地产交易的交易后报告。
3. 商业服务办公室必须保存所有房地产利益和房地产交易的登记册。
可持续性
1. 在所有的房地产交易，商业服务办公室-
  1. 负责确保在地契、牌照及许可证内纳入有关可持续发展的适当条款;而且
  2. 应与环境部经理配合工作。
通路
1. 如需经立法会批准，则须经由财务委员会。
2. 如果一个项目或拟议的房地产交易可能影响Discovery Rise项目，主管服务和资源的副校长可指示将该项目或建议通知地产委员会，并征求该委员会的意见。
签发机构
1. 房地产交易主管机关按照《委托管理办法》办理
2. 房地产交易必须在JCU的印章下签署，必须提交给大学秘书执行。
方向和澄清
1. 副校长在与主管服务和资源的副校长协商后，可就本政策中涉及的事项发出指示或澄清。

政策支持:	主管服务和资源的副校长
批准机关:	遗产委员会
下一次主要覆核日期:	1/5/2019

版本号	批准日期	实现日期	细节
丹麦队	19/01/2017	27/01/2017	标题已修订，以反映现时的组织架构	质量、标准和政策官员
15 - 1	24/06/2015		修改保单发起人和批准机构，以反映已批准的保单框架	QSP
12 - 2	18/04/12	01/06/12	委员会批准修改。
第四节	08/02/12
05-1	28/11/2005	29/11/2005

房地产交易政策

意图

范围

定义

政策和程序

相关文件，立法或JCU章程